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Tulum, ubicado en la Riviera Maya, se ha consolidado como uno de los destinos turísticos más atractivos en México y el mundo. Su mezcla de playas paradisíacas, ruinas arqueológicas y una creciente oferta de ocio ha impulsado el auge del mercado inmobiliario y de alquiler vacacional. Sin embargo, con la popularidad vienen también los desafíos: saturación, regulaciones y fluctuaciones en la demanda. En este artículo, analizaremos si invertir en un Airbnb en Tulum sigue siendo un negocio rentable en 2024-2025.
En los últimos años, Tulum ha experimentado un crecimiento exponencial en su sector turístico. En 2024, Quintana Roo superó los 20 millones de turistas, con una ocupación hotelera promedio del 85%. Este crecimiento se ha visto favorecido por el aumento en la conectividad aérea y la mejora de la infraestructura, incluyendo el Tren Maya y el Aeropuerto Internacional de Tulum, lo que facilitará aún más la llegada de viajeros nacionales e internacionales.
El turismo en Tulum es diverso: desde mochileros que buscan hospedajes económicos hasta viajeros de lujo que prefieren villas exclusivas. Este segmento ha impulsado el mercado de alquileres vacacionales en plataformas como Airbnb, generando grandes oportunidades para inversionistas.
Según datos de Airbtics, hasta septiembre de 2024 había más de 8,000 anuncios activos en Airbnb en Tulum. Un anuncio promedio se reserva 186 noches al año, con una tarifa diaria de alrededor de 1,613 MXN (85 USD) y una ocupación del 51%. Esto representa ingresos anuales promedio de aproximadamente 293,000 MXN (15,500 USD).
Los ingresos pueden variar dependiendo del tipo de propiedad y su ubicación. Mientras que los estudios y apartamentos pequeños tienen un rendimiento más limitado debido a la alta competencia, las villas de lujo y propiedades con diseños exclusivos suelen destacar y obtener mejores ingresos.
El precio de los bienes raíces en Tulum ha crecido significativamente en la última década. En 2024, el costo promedio por metro cuadrado en la zona turística ronda entre los 2,500 y 4,000 USD. Esto significa que una propiedad de 100 metros cuadrados puede costar entre 250,000 y 400,000 USD, sin contar costos adicionales como impuestos, mobiliario y mantenimiento.
Algunos desarrollos ofrecen esquemas de preventa con precios preferenciales, lo que puede representar una buena oportunidad para inversores que buscan comprar a un menor costo y capitalizar su inversión con la plusvalía futura.
El rendimiento de una propiedad en Airbnb depende de varios factores, como la ubicación, el diseño, la gestión y la estrategia de precios. En general, se estima que el ROI de un Airbnb en Tulum oscila entre el 8% y el 15% anual.
Para maximizar la rentabilidad, es fundamental ofrecer un servicio de calidad, diferenciarse de la competencia con un diseño atractivo y establecer una estrategia de precios acorde a la demanda del mercado.
Competencia y saturación del mercado: Con más de 8,000 anuncios activos, el mercado de alquileres vacacionales en Tulum está altamente competitivo. Para destacar, es crucial ofrecer un alojamiento de calidad con comodidades adicionales como piscina privada, diseño eco-friendly o experiencias personalizadas para los huéspedes.
Estacionalidad del turismo: La demanda en Tulum fluctúa según la temporada. La alta demanda ocurre entre diciembre y abril, mientras que la temporada baja (de junio a octubre) puede ver una disminución en las reservas. Para mitigar esto, es recomendable ajustar los precios y ofrecer descuentos atractivos en temporada baja.
Costos de operación y mantenimiento: Administrar un Airbnb en Tulum implica gastos adicionales como mantenimiento de la propiedad, pago de servicios, gestión de reservaciones y limpieza. Dependiendo del tamaño y ubicación de la propiedad, estos costos pueden representar entre un 20% y un 40% de los ingresos brutos.
Infraestructura y acceso: La mejora en la infraestructura con el Tren Maya y el Aeropuerto de Tulum puede aumentar la afluencia de turistas, beneficiando a los alquileres vacacionales. Sin embargo, es importante considerar que algunas zonas de Tulum aún carecen de acceso adecuado a servicios básicos como agua potable y electricidad estable.
Regulaciones y legislación: Aunque actualmente la operación de Airbnb en Tulum es flexible, es crucial mantenerse actualizado sobre posibles cambios en las regulaciones. En ciudades como Ciudad de México y Cancún, las autoridades han implementado restricciones para regular el mercado de alquileres a corto plazo, y podría ocurrir algo similar en Tulum en el futuro.
Si bien Airbnb es una de las plataformas más populares, existen otras alternativas para maximizar la rentabilidad de una propiedad en Tulum:
Alquiler a mediano plazo: Enfocado en nómadas digitales que buscan estadías de varias semanas o meses. Este segmento está en auge y puede generar ingresos más estables con menor rotación de huéspedes.
Renta de lujo: Enfocado en turistas con alto poder adquisitivo que buscan exclusividad y experiencias premium.
Plataformas alternativas: Opciones como Vrbo, Booking.com y agencias locales pueden ayudar a diversificar los canales de comercialización.
Invertir en un Airbnb en Tulum puede ser un negocio rentable si se hace de manera estratégica. Factores como la alta competencia, la fluctuación de la demanda y los costos de mantenimiento deben ser tomados en cuenta antes de tomar una decisión de inversión.
Si bien el mercado de alquiler vacacional en Tulum ofrece oportunidades interesantes, también presenta desafíos importantes. Aquellos inversionistas que logren diferenciarse, ofrecer una experiencia de alta calidad y adaptarse a las tendencias del mercado tendrán mayores posibilidades de éxito. Como en cualquier inversión inmobiliaria, la clave está en el análisis detallado y la planeación adecuada para garantizar un retorno de inversión atractivo.
